אם אתם לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי, הבדיקה החשובה ביותר היא חבילת הערבויות. חשוב לא רק אילו ערבויות תקבלו, אלא גם מתי כל ערבות מגיעה לידיכם. ערבות שמגיעה מאוחר מדי לא מגינה עליכם ברגע הקריטי. במלודי גרופ אנחנו ממליצים לנציגויות לבנות לוח זמנים של ערבויות כבר בשלב המשא ומתן.
ערבות בפינוי בינוי היא התחייבות של בנק או גוף פיננסי לשלם לבעלי הדירות. היא נכנסת לפעולה אם היזם לא עומד בהתחייבויותיו. ברוב המקרים מדובר בערבות אוטונומית. ערבות אוטונומית פירושה שהבנק משלם לפי דרישה, בלי להמתין להכרעה בשאלה מי צודק בסכסוך.
בפינוי בינוי הדיירים מוסרים את הדירה הישנה, והבניין נהרס. מאותו רגע הנכס שלהם תלוי ביזם. הערבויות הן רשת הביטחון שמחזירה את הכוח לידי הדיירים. עורך הדין של בעלי הדירות מחזיק את הערבויות בנאמנות, לפי המידעון של מינהלת ההתחדשות העירונית ביבנה. כך הן זמינות למימוש בכל
|
ערבות |
מה היא מבטיחה |
מתי מקבלים אותה |
עד מתי |
|
חוק המכר |
את שווי הדירה החדשה, אם היזם קורס או מפר את ההסכם |
לפני פינוי הדירה הישנה |
עד מסירת הדירה החדשה, לפי ההסכם |
|
שכירות |
תשלום שכר הדירה עד קבלת הדירה החדשה |
כנגד פינוי הדירה |
הסכום פוחת ככל שהבנייה מתקדמת |
|
מיסוי |
תשלום המסים על העסקה, שהיזם התחייב לשלם |
לפי ההסכם, כדאי לפני הדיווח לרשות המסים |
עד קבלת כל אישורי המסים |
|
בדק |
תיקון ליקויי בנייה בדירה החדשה |
במסירת הדירה החדשה |
עד סוף תקופת הבדק שבהסכם |
|
רישום |
רישום הבית המשותף החדש בטאבו |
לפי ההסכם, לרוב סמוך למסירה |
עד השלמת הרישום |
|
הוצאות משפטיות |
מימון הליכים משפטיים נגד היזם, אם יפר את התחייבויותיו |
לפי ההסכם |
לפי ההסכם |
|
היטל השבחה |
הגנה מתשלום היטל השבחה, כשהיזם השתמש בפטור |
במעמד קבלת הדירה החדשה |
ארבע שנים |
שלוש הערבויות הראשונות מגינות עליכם בתקופת הסיכון הגבוהה ביותר. זו התקופה שבין הפינוי לבין קבלת המפתח לדירה החדשה. ארבע האחרות מגינות על השלבים שאחרי המסירה: ליקויים, רישום ומסים.
ערבות ביצוע היא סוג נוסף, שמופיע בעיקר בפרויקטים של חיזוק ותוספת. בפינוי בינוי, ערבות חוק המכר ממלאת את התפקיד הזה. על מסלולי תמ"א הרחבנו במדריך לתמ"א 38.
הכלל הפשוט: אף ערבות לא מגיעה ביום החתימה, וזה בסדר. בשלב החתימה אתם עדיין גרים בדירה, והנכס רשום על שמכם. הסיכון מתחיל ביום הפינוי. לכן לוח הזמנים נראה כך:
התובנה המעשית: מוסרים מפתח רק אחרי שהערבויות כבר הופקדו אצל עורך הדין. מסמך שמבטיח "ערבות בקרוב" אינו ערבות. כדאי לעגן את העיקרון הזה בהסכם עצמו, כתנאי לפינוי. כדי להבין איפה הפינוי משתלב בתהליך כולו, אפשר לעיין בלוח הזמנים של פינוי בינוי בחדרה.
"דיירים שואלים אותי כמה מטרים יקבלו. אני מבקש מהם לשאול קודם מתי הערבויות מגיעות לעורך הדין שלהם."
כתב ערבות הוא מסמך קצר, אבל כל שורה בו חשובה. הרשימה הבאה עוזרת לנציגות ולעורך הדין לעבור עליו:
שאלה פחות מוכרת נוגעת למס. לפי ניתוח שפורסם ב-ynet, מימוש ערבות חוק המכר עלול להיחשב אירוע של מכירה לצורכי מס. במקרה כזה הפטור של פינוי בינוי עלול שלא לחול. כדאי לבקש מעורך הדין סעיף שמתייחס לתרחיש הזה, ולבדוק אותו מול יועץ מס.
עד לאחרונה, כמעט רק בנקים וחברות ביטוח הנפיקו ערבויות חוק מכר. במרץ 2026 אישרה ועדת הכלכלה של הכנסת את רפורמת הערבויות לקריאה שנייה ושלישית. הרפורמה מכירה גם בערבויות של גופים חוץ-בנקאיים בעלי רישיון, כולל ערבויות לפי חוק המכר.
עבור הדיירים זה שינוי אפשרי בזהות המנפיק, לא בהגנה. בקשו מעורך הדין לבדוק שהמנפיק מחזיק ברישיון מתאים ושהנוסח עומד בדרישות החוק. כדאי לבדוק מולו גם את מעמד הרפורמה במועד החתימה.
חבילת הערבויות היא אחד המדדים הטובים להשוואה בין יזמים. יזם עם גוף מימון חזק מציג ערבויות מלאות, עם מועדים ברורים. הנציגות יכולה לבקש מכל יזם טבלת ערבויות כחלק מההצעה. על תהליך בחירת היזם כתבנו במדריך על נציגות דיירים בפינוי בינוי.
גם כאן חשוב ליווי מקצועי. בצ'ק-ליסט שפרסמנו על ליווי התחדשות עירונית, בדיקת הערבויות מופיעה כסעיף ראשון. בפרויקטים שמלודי גרופ מובילה, טבלת הערבויות מוצגת לנציגות כבר בשלב המשא ומתן.
עורך הדין של בעלי הדירות מחזיק את הערבויות בנאמנות. כך אפשר לממש אותן מהר אם יש צורך. בפרויקטים של מלודי גרופ הערבויות מופקדות אצל עורך הדין שהדיירים בחרו.
בדיוק בשביל זה קיימת ערבות השכירות. עורך הדין מממש אותה, והדיירים ממשיכים לקבל את דמי השכירות. מלודי גרופ ממליצה לוודא שסכום הערבות מכסה את כל תקופת הבנייה הצפויה.
לא. ערבות חוק המכר נמסרת לפני פינוי הדירה הישנה, כי שם מתחיל הסיכון. מלודי גרופ ממליצה לקבוע בהסכם שהמפתח יימסר רק אחרי שהערבות הופקדה אצל עורך הדין.
גוף חוץ-בנקאי בעל רישיון יכול להעמיד ערבות, בכפוף לנוסח שהחוק דורש. מלודי גרופ ממליצה שעורך הדין של הדיירים יאמת את הרישיון ואת הנוסח לפני החתימה.
היזם מעמיד את הערבויות ונושא בעלותן, כחלק מהכלכלה של הפרויקט. במלודי גרופ עלות הערבויות כלולה בתוכנית העסקית של כל פרויקט. הדיירים לא משלמים עליהן
ערבויות טובות לא מורגשות כשהפרויקט מתקדם כמתוכנן. הן מורגשות ביום שמשהו משתבש. לכן כדאי לבדוק אותן לעומק עכשיו, כשיש לכם עוד כוח במשא ומתן.
הנציגות שלכם משווה בין יזמים? מלודי גרופ תציג לכם את טבלת הערבויות המלאה של הפרויקט, כולל מועדי המסירה. צרו קשר עם מלודי גרופ ונקבע פגישה עם הנציגות.
